Menu
V centrách miest sa zatvára mnoho komerčných priestorov. Obchody, kancelárie a praxe stoja prázdne, zatiaľ čo dopyt po zariadenom ubytovaní prudko stúpa. Pre majiteľov nehnuteľností je myšlienka premeny svojich komerčných priestorov na prenájom cez Airbnb lákavá: vdýchne nový život neobývaným nehnuteľnostiam a zároveň generuje pravidelný príjem.
Ale toto nie je projekt, ktorý sa dá improvizovať. Vo Francúzsku podlieha špecifickým právnym a urbanistickým pravidlám: zmena využitia, povolenie od obce, technické dodržiavanie predpisov, primerané zdaňovanie… všetky kroky musia byť dodržané v správnom poradí.
Tento návod od Lavie Maison vám pomôže pochopiť, ako legálne premeniť komerčné priestory na zariadené turistické ubytovanie, aké kroky podniknúť a ako z toho urobiť ziskový podnik bez akýchkoľvek právnych chýb.
Odpoveď je áno… ale nie bez podmienok. Zákon prísne reguluje tento typ prestavby, aby sa zachovala rovnováha medzi bývaním a hospodárskymi aktivitami.
Každá nehnuteľnosť má definované využitie: komerčné, profesionálne alebo obytné. Zmena využitia si vyžaduje povolenie na zmenu využitia, ako je stanovené v stavebnom a bytovom poriadku (článok L.631-7). Inými slovami, komerčné priestory možno prerobiť na bývanie – a prenajímať cez Airbnb – len so súhlasom miestneho zastupiteľstva.
Toto pravidlo zabraňuje tomu, aby centrá miest stratili svoje obchody kvôli turistickým aktivitám.
V Paríži si prestavba komerčných priestorov na zariadené turistické ubytovanie vyžaduje povolenie s kompenzáciou: za každý prestavaný meter štvorcový musí byť inde vybudované ekvivalentné ubytovanie. Ostatné veľké mestá, ako napríklad Lyon, Bordeaux a Nice, vyžadujú predchádzajúce povolenie alebo kvóty. V menších mestách je postup často flexibilnejší a postačuje jednoduché vyhlásenie.
Niektoré predpisy týkajúce sa bytových domov zakazujú premenu komerčných priestorov na obytné nehnuteľnosti, najmä v budovách používaných výlučne na profesionálne alebo buržoázne účely. Nehnuteľnosti nachádzajúce sa v chránených oblastiach si tiež vyžadujú súhlas francúzskej architektonickej komisie (Architectes des Bâtiments de France). Napokon, komerčný nájom môže zakazovať akúkoľvek zmenu využitia. Pred investovaním je preto potrebné overiť právnu kompatibilitu nehnuteľnosti.
Prestavba komerčných priestorov na zariadené ubytovanie zahŕňa špecifický administratívny proces: povolenie na zmenu využitia, zmenu účelu a vyhlásenie turistického ubytovania.
Je povinné vo všetkých mestách s viac ako 200 000 obyvateľmi a možno ho získať na radnici. Žiadosť obsahuje plány, popis nehnuteľnosti a v Paríži aj návrh na kompenzáciu. Bez tohto povolenia je prenájom nezákonný a podlieha vysokým pokutám.
Tento proces sa riadi Územným plánovacím poriadkom. Priestory klasifikované ako „komerčné“ musia byť preklasifikované na „bytové“. V závislosti od charakteru práce je potrebné predložiť buď predbežné vyhlásenie, alebo stavebné povolenie. Architekt môže pomôcť zabezpečiť, aby projekt bol v súlade s predpismi.
Po dokončení prestavby musí byť nehnuteľnosť zaregistrovaná ako zariadené turistické ubytovanie, aby získala registračné číslo. Toto číslo je povinné na platformách ako Airbnb a Booking.com. Umožňuje miestnej rade monitorovať krátkodobé prenájmy a vyberať turistickú daň.
Ubytovanie cez Airbnb musí spĺňať rovnaké štandardy pohodlia a bezpečnosti ako bežné bývanie.
Ubytovanie musí mať minimálne 9 m² obytnej plochy, výšku stropu 2.20 m, otvor smerom von a elektroinštalácie v súlade s predpismi. Pivnice bez okien sú vylúčené.
Vetranie, prirodzené osvetlenie, vetranie a ohňovzdorné materiály sú povinné. Bývalé komerčné priestory si často vyžadujú kompletnú modernizáciu, aby spĺňali normy.
Vytvorenie kuchyne, kúpeľne, izolácie, vodovodných a elektrických sietí atď. Okrem zákonných požiadaviek je výzvou zabezpečiť ucelený, svetlý a pohodlný priestor v súlade s duchom... Lavie Maison.
V Paríži je zmena využitia s kompenzáciou nevyhnutná. Každý prestavaný štvorcový meter musí byť kompenzovaný vybudovaním ekvivalentného bytu. Povolenie je nominatívne a viazané na nehnuteľnosť.
Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy… niekoľko miest obmedzuje sezónne prenájmy na 120 dní/rok pre primárne bydlisko a zavádza kvóty pre zariadené turistické ubytovanie.
Prenájom bez povolenia môže mať za následok pokutu až do výšky 100 000 eur za nehnuteľnosť. Mestské úrady, najmä v Paríži, vykonávajú pravidelné kontroly.
Dobre umiestnená komerčná nehnuteľnosť môže generovať o 30 až 50 % vyšší príjem ako dlhodobý prenájom. Cestovatelia oceňujú jedinečné a dobre vybavené nehnuteľnosti.
Príjem z prenájmu sa klasifikuje ako priemyselný a obchodný príjem (BIC).
Mikro-BIC: 50 % príspevok (alebo 71 %, ak je nehnuteľnosť v zozname).
LMNP (skutočný režim): odpočet skutočných výdavkov (práca, úroky, zariadenie).
V závislosti od stavu nehnuteľnosti počítajte s cenou od 1 000 do 2 500 eur za štvorcový meter. Ziskovosť závisí od lokality, dodržiavania predpisov a správy prenájmu.
Zaručujú, že projekt je v súlade s predpismi, optimalizujú plány a zabezpečujú splnenie noriem. Architekt zabezpečuje uskutočniteľnosť a estetickú kvalitu nehnuteľnosti, zatiaľ čo projektový manažér dohliada na prácu s cieľom dodať nehnuteľnosť, ktorá je v súlade s predpismi, je funkčná a harmonická.
Špecializovaný právnik zabezpečuje právne postupy a overuje pravidlá bytového domu. Notár sa podieľa na dohľade nad ďalším predajom alebo vecnými bremenami.
A služba vrátnika ako Lavie Maison riadi každodennú logistiku: recepciu, upratovanie, ceny a spokojnosť hostí. To je kľúč k udržateľným výnosom a prémiovej zákazníckej skúsenosti.
Prestavba komerčných priestorov na ubytovanie cez Airbnb zahŕňa urbanistické plánovanie, právne otázky a investície. Pri dobrej príprave môže zvýšiť hodnotu nevyužívaných nehnuteľností a generovať udržateľný príjem.
Tajomstvo úspešného projektu spočíva v troch bodoch: dodržiavanie zákona, návrh priestoru v súlade s predpismi a zverenie riadenia odborníkom. Práve táto kombinácia dôslednosti a elegancie... Lavie Maison šampióni, ktorí poskytujú špičkové, bezproblémové a zodpovedné služby prenájmu.